平安不动产偏爱成熟物业

作为保险业的首席“房哥”，中国平安近年热衷于在房地产市场跑马圈地，且偏爱成熟物业。

作为中国平安不动产投资的主要平台，近日平安信托对内发布了《零售地产深度分析及投资策略》报告（下称《报告》），一方面作为集团内部零售地产投资的路线指引，另外也映照了平安在商业地产投资方面的策略选择。

优先考虑12个城市零售地产

对于不同的零售业态，平安信托在进行零售地产投资的过程中进行了不同的策略安排。《报告》显示，在独立商场的投资方面，平安信托认为投资难点在于开发资金投入量大，资金回收期及盈利周期长，此类型零售地产需要大量的消费群体支持，而三四线城市消费薄弱，容易造成经营困难。

多方综合分析后，平安信托认为有12个城市可优先考虑进行商业地产布局，即北京、上海、广州、天津、西安、南京、无锡、苏州、宁波、厦门、福州、长沙。

“目前国内零售商业物业的供应规模总体数量可观，但局部市场需要区别对待。”平安信托物业投资事业部副总经理元磊对本报称，有些地方由于历史欠债、新城市发展以及产品的升级换代，按照城市发展规划，供应量的增加有其合理需求；但另外一些地方，出于各种需要盲目追求上规模、上档次，势必造成短期市场消化的停滞。

在具体的运营上面，《报告》认为，当前传统实体零售受电商冲击面临压力，所以商业项目运营策略可在初期加大中端餐饮等服务类业态比例，在稳定期引入新鲜餐饮品牌，以此减轻消费疲软引发的营业额趋缓。

钟情持有类物业投资

中国平安在房地产投资领域一直保持着极大的热情，尤其是商业地产。

2009年之后，随着中国房地产市场的繁荣，平安信托开始介入房地产项目的前期投融资环节，并将产品“基金化”。

目前，与平安合作的地产商包括万科、金融街、富力、金地、蓝光、金科、瑞安、金辉等多家企业，除了持有类物业，还包括住宅开发。

平安旗下持有型项目的资金来源包括保险资金、机构资金以及信托计划资金，其中信托计划的资金募集主要来自自建销售团队。

截至6月底，平安持有类项目的累计投资规模已经达到180亿左右，持有类物业资产池项目近20个。

元磊称，除了经验成熟的综合体、商业、商务项目，平安信托还将在物流园、科技园项目上有更多的投入。从操作模式上，除了债权、股权和物权外，还将继续探索资产证券化及地产基金等。

随着2011年9月平安人寿获得业内首个直接进行PE和不动产投资的双牌照资格，平安人寿就开始攻城略地。

平安人寿在不动产投资方面，因为保险资金久期比较长，所以更倾向于选择有稳定投资回报的商业地产介入。与此同时，根据15%的比例上限，平安人寿投资非自用性不动产的额度近千亿。