上海写字楼出现过剩银监局要求高度警觉商业地产风险

高楼起、租金跌,上海中心建成将加剧写字楼供应过剩局面
“房东们越来越意识到供应过剩正在逼近,已采取步骤维持入住率”
上海中心将于2015年建成,届时将荣登中国第一高楼宝座。而这座高632米的摩天大楼还将加剧上海写字楼供过于求,令租金受压。
睿意德物业顾问公司分析称,位于上海陆家嘴金融贸易区的上海中心投入使用后,将新增22万平方米的办公面积,占据2015年预测新增面积的10%以上。据房地产中介第一戴维斯称,2014—2015年间,上海甲级写字楼面积将新增约200万平方米,是前两年新增面积的两倍以上。
中国政府希望到2020年,把上海打造成为全球经济、金融和航运中心。这个雄心壮志催生了写字楼的建设热潮。房地产中介机构世邦魏理仕预测,未来3年上海非核心地段写字楼的租金可能最多下跌17%,因为供应增加以及中国经济底止的前10年经济年均增长10.5%的辉煌。
“如此大的供应量将使得黄金地段的写字楼租金承受压力,”睿意德物业顾问驻上海的高级副总监AlexChen说,“这些数据预示上海整个城市的空置率和租金肯定将会反向运行。”据第一戴维斯称,第三季度上海写字楼每平方米租金下跌0.3%至8.41元人民币/天,是2010年以来首次季度下滑。
据芝加哥高层建筑与都市住宅协会(CouncilonTallBuildingsandUrbanHabitat)的数据,上海中心完工后,将跻身为全球第二大高楼,仅次于迪拜828米高的哈利法塔。
目前中国最高大楼是毗邻上海中心的环球金融中心,这幢492米高大楼的租户包括谷歌和安永。
陆家嘴目前高楼林立,已成为上海主要金融区,而30年前这里还是一片低矮住宅或农田。与上海中心和环球金融中心呈三足鼎立之势的421米高金茂大厦目前是上海第二高楼。由于中心城区土地稀缺,上海未来两年兴建的写字楼多数将位于非核心地段。第一戴维斯称,到2015年新增的写字楼面积中的约70%将位于非核心区域,例如靠近上海西部的虹桥机场以及2010年上海世博会举办地。世邦魏理仕称,当前陆家嘴写字楼的空置率为3%,到2014年底可能上升一倍至6%左右。
据仲量联行报告,中心商务区以外的甲级写字楼第三季度的空置率环比上升了0.3个百分点至24%,上海整座城市10月份写字楼的空置率报7.5%。
“陆家嘴如今是上海空置率最低的次级市场,”未来3年该地区将完工的项目极少,第一戴维斯驻上海的中国研究主管JamesMacdonald说,“此外,陆家嘴写字楼的需求依然强劲。”仲量联行数据显示,第三季度陆家嘴写字楼租金为每平方米10元人民币/天,比2009年同期上扬53%。该机构预测未来两年租金还将再上升5%,因为上海中心将投入使用。截至2013年第三季度末,陆家嘴租金两年内上升了14%。
中国政府正推动上海成为全球经济、金融和航运中心。上海证交所、全国银行间同业拆借中心和中国外汇交易中心都坐落于上海。为达到这个宏伟目标,上海于2013年9月份启动自贸区,试点自由市场政策,国务院总理李克强暗示这些政策可能稍后在全国更大范围内施行。据世邦魏理仕,上海自贸区29平方公里的土地上,约有40万平方米乙级办公面积。上海市市长杨雄2013年6月28日发表演讲称,到2012年底,上海的银行、证券公司和保险公司等金融机构的总数达到了1227家。
众多企业正在投身上海写字楼建设热潮,瑞安房地产正在虹桥机场附近建设虹桥天地。SOHO中国在建的是占地面积8.6万平方米的综合性项目凌空SOHO,集写字楼和商场于一体,由普利兹克奖获得者建筑师ZahaHadid设计。“大量的供应将对上海整个市场构成压力,”第一戴维斯的Macdonald表示,“房东们越来越意识到供应过剩正在逼近,已采取步骤,（通过降低租金）来确保维持较满意的入住率。”
商业地产的过度开发已引起监管部门的警觉。《第一财经日报》2013年12月5日援引上海银监局下发的通知报道,该局要求银行“高度关注”上海商业地产的融资风险。报道称,银监局认为上海商业地产总量过剩,市场接近饱和。
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