以房养老四城市正式试点 险企观望银行先行

昨日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，《意见》决定自7月1日起，北京、上海、武汉和广州4个城市将率成为以房养老试点，试点期为2年。以房养老，即老年人住房反向抵押养老保险，简单来说，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。以房养老早在2003年就被提议，2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，2014年7月份，这一提议终于展开实施。

但是由于以房养老的试点资格较高，目前保险公司仍旧持观望态度，尚未有保险公司向保监会上报正式产品。

20亿高门槛让保险公司望而却步

根据保监会提出的试点资格，保险公司若要开展以房养老试点，必须符合6个资格条件，其中最苛刻的条件莫过于注册资本不少于20亿元。其次还要满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等多项条件。

以下是保险公司需要具备的试点资格：

1. 已开业满5年，注册资本不少于20亿元;

2.满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;

3.具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;

4.具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理;

5.具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;

6.具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算。

虽然满足上述条件的公司较多，比如平安人寿、太平洋人寿、泰康人寿等，但实际上真正有能力的做这项业务的公司并不多。加上以房养老产品设置十分复杂，保险公司需要承担客户长寿风险以及房屋降价风险，这对于不少保险公司而言是不小的考验。这也就是为什么目前还没有保险公司参与到这一项目中来。

相比于保险公司的迟疑，银行已经先行一步。今天上午上海银行表示目前已形成了较为完善的 “以房养老”产品系列和增值服务，满足租房养老、换房养老、房贷养老等多元化“以房养老”需求。此外，上海银行还推出了“倒按揭”产品。所谓“倒按揭”贷款，主要可以分为定期型产品(贷款期限固定，如10年)和终生型产品(贷款期限到借款人身故为止)。“倒按揭”期间，借款人无需还款，并可以继续住在自己抵押的房子内或者出租房屋，待贷款到期，银行要处置抵押的房产时，如果子女(继承人)愿意并归还了银行贷款，就可以收回房屋。据悉，“倒按揭”自去年推出，已经有客户签约。

以房养老犹豫期延长到30个工作日

由于以房养老涉及到房地产估值、抵押、年金发放等多个环节，法律关系和业务内容较为复杂，为了更好的保障以房养老消费者的权益，保险会规定以房养老保险产品的犹豫期为30个自然日，大大超出了原定的15日犹豫期。保监会表示，将犹豫期定为30日是出于保护消费者权益的考虑。

在犹豫期内，保险公司还需要再次向投保人介绍以房养老保险产品,确认投保人的真实购买意愿。伺候，保险公司还需定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。

另外，在于消费者签约前，保险公司必须通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性。

此外，《意见》还删除了 “初次抵押贷款金额不超500万元”的内容。保监会表示，由于已经规定单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。实际上已经让保险公司的风险可控，故而删除这一限制。

7成网友无法接受以房养老 推行过程有难度

以房养老的推行，主要目的是为了缓解独生子女一代的压力，将不动产变为可支配财产，增加老人晚年积蓄。看上去以房养老的推出具有重大意义，但在实际推行过程中，消费者究竟会不会买账还很难说。

从3月份的微博话题讨论组的情况来看，4000名网友中有近7成表示无法接受以房养老，之所以无法接受，一方面出于房价估算的不确定性考虑，一方面也是出于中国人“家”的固定概念，抵押房屋这样的举措还是难以接受。而可以接受以房养老的3称网友则表示，以房养老已经在许多发达国家实施，效果也比较好，他们认为以房养老的确能做到缓解独生子女压力，增加父母晚年积蓄的目的。

从我国已有的“以房养老第一人”的例子来看，以房养老的实施仍旧存在瑕疵。2012年家住成都的钟大爷与当地社区签订以房养老跳跃，由社区出钱料理钟大爷的身后事，而钟大爷则将资金的房子赠送给社区。协议签订后，钟大爷表示自己的生活质量并没有得到明显改善，也没有用到社区的钱。显然钟大爷的以房养老在实施中并不顺利。

考虑到保险公司、银行与社区的差别，以保险产品推出的以房养老并不会出现上述例子的问题，但是仍有三个方面在困扰着以房养老的具体实施，一是房价的不稳定性，万一房价跌了，将是对保险公司的巨大损失;二是房子产权时间的问题，在我国，房屋产权多为70年，有是甚至是40年，老人去世后，保险公司手上的房屋产权也即将到期;三是房屋产权所属问题，如果老人百年之后家里子女就产权所属问题与保险公司发生纠纷，也十分伤脑筋。这三方面都切实困扰着以房养老的推行。

以房养老早在上世纪60年代就已在美国推出，此后，欧洲、日本、新加坡等国家纷纷效仿。如今以房养老在我国正式开展试点，究竟会成为一个小众的业务，还是为广大群众所接受，都需要时间的考验。