商业贷款如何转公积金贷款及大连具体规定

商业贷款转公积金贷款可节省一大笔利息钱。对于购房者来说，推出个人住房商业性贷款转公积金贷款担保业务后，担保公司垫资替购房者结清原有的商业贷款，再通过担保公司担保向公积金中心报送相关材料办理住房公积金贷款，便可以享受公积金贷款的利率优惠。可是很多人不知道商业贷款如何转公积金贷款。本文将为您详细介绍商业贷款如何转公积金贷款及大连具体规定。

目前商业贷款可以转公积金贷款的城市

鉴于将商业贷款转为公积金贷款在操作上有一定难度，目前，可以将商业贷款转为公积金贷款的城市仅包括上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、石家庄、合肥、泰州、厦门、日照等在内的城市已经实施个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务。但全国大部分城市尚不能实现将商业贷款转为公积金贷款。

商业贷款如何转公积金贷款

将商业贷款改为公积金贷款实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，即借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款，二者之间在贷款的资金主体、对象、利率审核担保等多方面存在差异。因此贷款一旦发放，债权的转让就存在诸多问题，比如贷款担保方式。

借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。对于已设定抵押登记的贷款抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作，另外，商业贷款的额度一般较高，而公积金贷款额度是有上限规定的，即使债权转让存在可操作性，但由于受到公积金贷款额度上限的影响商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。

此外，商业贷款转公积金贷款时会出现一个注销抵押和重新办理抵押的时间空隙，在此期间抵押物悬空操作风险度比较大，如在此期间房屋可能遭变卖、产权变更等。还有就是商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题，如果将债权转让放开，势必会影响到银行的收益，所以还要看银行是否有将债权转让的意愿。

大连商业贷款如何转公积金贷款的具体规定

1、受理：借款人申请商业贷款转公积金贷款前，应确认房屋所有权证已办出，原贷款银行同意借款人办理提前全部还款。借款人填写《个人住房转公积金贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对房屋进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人、借款人配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明（同商品房要求）、房屋所有权证、房地产评估报告、原商业借款合同、加盖银行印章的还款余额明细表、购房合同、全额结算发票或房地产买卖契约、契税完税发票等材料及复印件；中心审核后返还原件，留存复印件。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。担保公司与借款人签订《委托担保合同》，借款人交纳担保费。

2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度（贷款额度不得超过原商业贷款剩余的借款本金，且不得超过房屋原购买价格、房屋评估价值低者的六成，不足部分由借款人自筹资金）和期限。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、抵押登记费、他项权证工本费（抵押登记费和他项权证工本费由担保公司代收取）、借款合同印花税等费用后，中心与借款人签订借款合同。

3、放款：中心委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户；借款人将自筹资金与公积金贷款资金一并用于提前偿还借款人尚欠商业银行的借款本息；担保公司监督借款人与原商业贷款银行解除房屋抵押登记并收执房屋所有权证。

4、抵押登记：担保公司持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将房屋所有权证和房屋他项权证交付中心收执保管。