后续，深圳楼市两个重磅炸弹！

◎稿件来源：楼兔子

就在昨夜今晨，东莞又出新政了！（今天楼兔子二条文章解读）

这是全国各地，连续出招楼市调控的最新动态。

把这惊心动魄的一幕一幕，完整看下来，我们可以明显感觉，楼市真的要变天了。

而深圳，确实做到了敢为天下先！

深圳楼市前面的组合拳调控，正在成为全国各地城市学习的样板。更重要的是，接下来，深圳楼市又要开辟新战场了！

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这一次，调控发声前所未见

大家知道，这一轮的楼市调控，领头羊就是深圳。

既然是领头羊，在新一轮的楼市调控中，深圳自然是要放大招的。

深圳市人大常委会8月1日发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》就是提纲挈领的超级大招。

这个意见稿最厉害的地方就是，把一些市民关注度极高的社会建设问题，以立法的形式，要求推进并成果稳固。这其中就包括许多楼市问题。

一旦深圳市人大常委会以基本条例的形式，立法通过，人大就会直接督促有关部门落实推进部署。有关部门也可以做到有法可依，依法施政。

过去这么多年，楼市调控基本上都是行政政策调控和货币政策调控为主，以住建部门、银行系统协调推进为主，另外发改委、教育局、物价局、工商局等略有涉及，最犀利的是公安局也会参与！一旦涉及严重违法违规，公安介入！

以上，力度都非常大。但是，行政政策的调控，往往就会有反复。所以，每一轮楼市调控，大家都以为是一阵风。而很多地方城市朝令夕改的闹剧政策，更是让人产生某些调控松绑的期待。

深圳人大常委会的这次出手，就显得特别与众不同了。在全国各地城市中，又是敢为天下先的探路。

深圳特区报的点题是：社会建设“基本法”公开征询意见。

这等于是告诉大家，一旦征询意见期结束，条例正式公布，这就是一条在深圳执行的法律！有些事情，再做下去，那就是违法了！

有法可依，违法必究。深圳楼市一些顽疾，真的遇到终极药方了。

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接下来，人大盯住了两个方向

那么，这次社会建设“基本法”立法征询，深圳人大常委会盯住了哪些方向呢？

公共教育、劳动就业、社会保障、卫生健康、住房保障和社会治理等等方面，是工作重点。

至于楼市方面，至关重要的两点就是：全市推行大学区制，健全住房保障体系。

第一个方向就是学位房。

非常明显，这次的公共教育“基本法”立法，有学区房纠偏的基本诉求。

在“不得以学区房等名义炒作房价”的最高指示下，在教育减负促进三孩生育的国策背景下，高价学区房纠偏已经刻不容缓。深圳出重招，是人心所向。

这次，深圳人大常委会给学区房纠偏指明了方向：

1、推行大学区招生和办学管理模式。2、义务教育阶段，教育经费拨款均衡，不减豪华名校。3、名校教师跨校轮岗。

一方面，增加教育资源。一方面，平衡教育资源。

显然，是要在公平原则下，让更多国民享受到原本沉固在优质学区房里的教育资源。

我们此前的文章里说过，这一轮改革，很可能学区房将成为历史名词。学区房将从此剥离教育附加值，完全回归房子的居住价值。

这将是一次非常剧烈的价值重估。从时间上看，需要一个买卖双方博弈的过程。但从大趋势上看，学区房必定要经历一次中长期价值杀跌的煎熬。

大家想想看，一旦老破旧，根本不适宜品质人居的国城花园失去教育附加值，这种房子能撑住单价约20万一平米的高价吗？

王道浩荡，大势不可挡。

然而，终究大学区制改革会影响很多人的既得利益。在新政实践过程中，也会引发很多争议。那么好了，深圳以社会建设“基本法”的方式，强力推进！有法可依，有法必依。

学位房真的再不能炒作了。

第二个方向更宏观。四个字：住房保障。

这一节第一句话：深圳市人民政府应该坚持住房的居住属性定位。

这句话的意思就是督促深圳政府坚持房住不炒，要把住房的金融属性剔除，至少是减弱，而强化居住属性。保障国民有房可住。

这就引导出三个方向：1，商品住房要稳。要加强商品住房建设和交易管理，完善二手住房价格引导机制。2，增加居住用地供应。3、规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，租购同权。

这里面，我个人觉得有几个意思需要特别警醒：

1，在“稳地价、稳房价、稳预期”的终极目标下，商品住宅的调控必定是长期的，交易管理短期内不可能发生重大逆转。对应了八部委提出的“3年内改善房地产秩序”的发文。大家要做好心理准备，做好资金安排，至少要远望5年持久战。

2、二手房价格引导机制，显然已经获得上方认同，并成为全国学习的样板。已经有至少7个城市在有样学样。这等于是告诉市场，二手房指导价就得这么长期执行下去了。可以完善微调，但大方向不太可能改变。这等于是给二手房安了一个紧箍咒，这种长期影响，大家务必有足够的重视。

3、很可能深圳要发布房屋租赁参考价制度了！要引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。

这一条，我个人觉得，是这次深圳人大常委会社会建设“基本法”立法，涉及楼市最重要的两条：学位房、租赁房。

在二手房指导价出来后，很多业主其实内心是有抵触情绪的。既然难以高价出售，那就涨租长持呗！

显然，深圳方面已经在着手预防这种情况大面积发生。

综上

接下来的一段时间，学位房将逐渐显现价值重估的压力，经历一段时间的博弈煎熬之后，尤其是大学区新政实实在在落地实践，最快半年时间，深圳学区房就可能迎来第一波调整。先跑为赢，后知后觉者肯定更感觉到痛。而在二手房指导价和房屋租赁参考价的双重抑制下，那些“四套是刚需”论调的信仰者、多套房产持有者，也将悄悄放售房源。整个深圳的二手房市场，将在一次价格调整的刺激下，迎来小幅的交易量回升。这几个月，深圳二手住宅成交量太低了，每个月约2000套的成交量，不可能持续太久。

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